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快乐28游戏客户端,东南“货仓”发力!“五一”之后,广州这些新盘才真正放量……

发布时间:2020-01-11 16:26:11

快乐28游戏客户端,东南“货仓”发力!“五一”之后,广州这些新盘才真正放量……

快乐28游戏客户端,“五一”假期,广州依靠传统“货仓”的发力,虽然大部分项目价格并无太多优惠折扣,但增城、南沙、黄埔等传统“货仓”板块仍是市场主力,广钢板块引领中心区市场,全市整体成交价格保持平稳。

值得注意的是,2019年“五一”前两周即有2680套新货入市,占4月比例达64%,房企“备货”积极性与往期相比未见掉队。新货积极入市,加之旧盘积极推新,“五一”整体开盘/加推货量达到近2年高位。

广州中原研究发展部监测,2019年五一假期广州一手住宅实际开盘或加推3097套左右,较去年同期上升23%,整体去化延续近期市场表现。

实际推货超3000套 整体去化近5成

广州中原研究发展部调研发现,2019年“五一”假期广州共计27个楼盘开盘加推,楼盘数比2018年“五一”假期(21盘)增加29%,较2018年“十一”假期(17盘)增加58%。主力供应区域为传统东部、南部“货仓”+广钢:增城(7盘)>南沙(6盘)>荔湾(5盘)、黄埔(5盘)。

各区表现方面,监测加推的7个区域中,4个区较去年“五一”推货增加;传统供应大区则各有升降,增城、南沙微跌,黄埔、荔湾上升。其中,增城多盘加推(含一全新盘),总推货量占比25%,共计推出770套单位,朱村、新塘等板块带动区域热度提升;黄埔主要板块项目皆有推售,整体推售近638套,较以往同期大幅增加。

板块表现方面,“五一”共16个板块开盘或加推,整体去化率约50%,其中南沙金洲、天河奥体、萝岗、新塘、朱村等板块推售量位居前5,且首日去化率皆高于整体水平。南沙金洲两个刚需大盘“五一”均有充足货量加推,加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受,整体较南沙其它板块受欢迎。奥体板块一明星大盘推新再度受捧,多渠道带客,去化快,推高板块市场关注度;广钢则引领中心区市场,多盘加推,此外滘口、大坦沙等板块同样集中推货,共同拉升荔湾区整体热度。朱村板块货量充足的“明星盘”富士康科技小镇开盘一直走高,“五一”更主推40多平方米小户型,且整体价格亲民,板块市场“五一”人气十足。

房企提前抢跑不多 七成项目价格持平

不过,跟往期和预期不一样,2019年五一“抢跑”项目并不多。

广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目发现,“五一”当天推售价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%-5%)的项目30个,占比近7成,可以看到目前大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。

与3个月前对比,价格让利的项目12个,让利幅度集中在5-8%,普遍采取“特价房”“一口价”方式对外。不过调研发现,特价房多属于低楼层、朝向差的单位,如黄埔区知识城等主打“地铁通勤”板块,但特价房更多是作为吸引客户关注,并不是所有单位都享受让利折扣。

此外,大部分项目价格并无太多优惠折扣,仅个别项目认购大面积单位,获赠5年物管费,也有个别项目“五一”认购后仍有“小惊喜折扣”。

广州中原研究发展部认为,“五一”期间大部分项目促销活动仅为吸引人气,主要仍以常规的特价、一口价单位,主要为吸引关注从而促进成交,“五一”调研期间暂未发现项目出现降价现象,大部分项目价格走势平稳。中央、地方多次表态“房住不炒”“分类调控”,市场预期影响,目前环境下,较难出现以往“越买越涨”势头;另一方面,开发商定价愈发谨慎,受限于目前“半年之内上下浮动不超过10%”的定价机制,放开限价后,保持稳定仍是多方的共识。

大户型比例持续上升 户型多样

五一开盘/加推、收筹的项目中,100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加,占比达68%,较去年同期提升23%。其中南沙、长岭居、知识城、广钢等板块8个项目推出复式、类复式产品。

目前广州大部分项目已实行单合同,不用提前支付“装修款”,故目前购房者首付压力较此前“减轻”,开发商对买家首付款支付的宽限也相对收窄,基本回归正常。据广州中原研究发展部实地调研,开盘推新的27个项目中,20个要求一周内付齐首付,占比74%。不过也有个别项目为争取成交,延迟1个月或更长,以项目优势不明显项目为主,此外长岭居一项目因项目本身问题,延迟3个月。

新盘蹭“五一”热度 但仍观望延迟入市

5个全新盘“五一”前皆拿到预售证且进行不少的宣传推广,不过调研发现,五一期间大部分只是开放样板间及新品,仍处蓄客阶段。包括:新项目稀缺的越秀区,北京路高端盘粤海拾桂府“五一”亮相;从化保利花城纪宣传期已持续几周,有一抢“五一”风头之势,不过五一期间仍主要蓄客,5月中旬加推。

广州中原研究发展部认为:一方面,从近来“五一”/“十一”推货特征变化判断,房企、买家对于“楼市黄金周”的“热情”下降,不着急“赶”在假期间入手;另一方面,目前市场环境下,房企仍略显谨慎、理性,或推少量产品试水,或等到认筹量足够,也避免扎推“五一”,形成差异竞争、错位销售。

【板块扫描】

增城

朱村、新塘刚需热点板块价格稳定

据广州中原研究发展部调研,增城区“五一”楼市热点集中在朱村、新塘等板块。

朱村板块多盘进入清盘阶段,目前科慧花园、保利东湾货量较充足。两盘位置相近但错位竞争,一个主打平层,一个主打复式,价格差异明显,“五一”现场人气较旺;科慧花园价格更亲民,现场和成交量均可观。整体看,朱村板块市场五一表现人气十足,楼盘定价稳定,无明显上调,案场销售都没有表示后期会涨价。新塘板块五一推售的楼盘,总体价位与去年下半年持平,整体看购房者成交相对理性。

南沙

金洲大盘排队看样板房、持续走量

“五一”期间,南沙各大板块正常推货,并无太大动作。

金洲板块,两大刚需大盘阳光城丽景湾、越秀滨海新城五一期间各加推超百套单位,平层基本售罄,复式去化率一般。黄阁板块,万科海上明月主推84-87平方米复式,方圆合景南沙水恋主推95-128平方米三四房,两项目产品设计实用,瞄准预算有限的刚需客户及广深港高铁开通带动的大湾区客户。

黄埔

长岭居、知识城板块热度持续

调研发现,知识城、长岭居板块五一推售产品类型丰富,以改善的大户型、复式产品为主。

现场情况看,复式产品舒适度高但总价高,人气较洋房为主项目平静高端项目则相对平静,以自然销售为主,并未见过多渠道带客,刚需为主的项目积极推售;长岭居个别楼盘教育资源优越,尤其在各区学校公布招生范围后,具备优势的项目更吃香,不过距离较远,也依靠渠道带客。

知识城项目3-4月间多次推货,板块项目普遍对天河、黄埔区域的刚需上班族有较强吸引力。从市场成交看,春节后知识城板块成交明显增加,除货量充足外,不少买家担心今年9月21号线贯通至天河后将刺激板块楼价上涨,因此加快入市步伐,“五一”期间整体去化良好。

荔湾

广钢、滘口多盘齐发抢中心区买家

“五一”期间,广钢新城超6个项目加推,保利东郡全新盘亮相,板块气氛活跃;上周新出的学位利好其实早已确定,实际对“五一”及后续刺激较短期,对五一广钢板块楼盘利好有限。

广钢新城板块整体客户来访情况比2017、2018年明显改善,主要因为地铁、学校、商业等配套逐步完善,楼盘交房业主以老带新的口碑带动,以及去年底优化网签后,广钢购房门槛恢复至80-120万水平,购房者陆续回流。

滘口板块在售项目以旧盘为主,“五一”基本都推出若干特价房源。滘口板块项目客户群相对特定,一方面5号线沿线上班族是滘口板块楼盘的主要潜在买家;另外置换客也是主力,如习惯荔湾生活方式不希望置换到其他区的三代同住或拆迁户。

从化

热点刺激活跃,但难抢“风头”

14号线开通对从化楼市的“盘活”现象日益显著,从化项目开发商推货热情明显提高。调研发现,几乎每一个从化楼盘都拿地铁做卖点。不过,开发商普遍看好后市,虽目前去化不算理想,待规划的配套建设成熟后价格会逐步涨起来,尤其部分早期拿地的开发商不着急出货。

【南方+记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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